Как мы провели общее собрание собственников дома

В конце апреля в нашем доме № 18 по Ломоносовскому проспекту г. Москвы прошло общее собрание собственников помещений в доме, которое, в соответствии с новым жилищным кодексом, является органом управления многоквартирным домом. Собрание было проведено в форме заочного голосования. Нам бы хотелось рассказать, как мы его провели, с какими трудностями столкнулись, как их преодолевали, что решили и зачем нам это нужно. Короче, хотим поделиться опытом :).

Наш дом – типичный «сталинский» дом, в котором 13 подъездов и почти 1000 собственников помещений. Работа по подготовке общего собрания началась ещё в декабре 2005 года, когда в доме была создана общественная организация Домовый Комитет «Ломоносовский, 18». Если вы помните, в то время нужно было успеть провести собрание по выбору способа управления домом до 1 марта 2006 г. Позже, этот срок был перенесен на 1 января 2007 г.

Мы запросили ДЕЗ информацию, необходимую для расчета долей собственников в праве общей собственности на общее имущество дома. Дело в том, что согласно новому законодательству, для принятия того или иного решения общим собранием производится голосование, в котором количество голосов каждого собственника пропорционально площади его собственности. В середине января мы произвели расчет долей собственников, но он оказался неправильным, ибо это был расчет долей не собственников, а квартир. Кроме того, имелись ошибки в размерах площадей, в форме собственности; не были включены нежилые помещения, принадлежащие на праве собственности городу Москве. Выяснилось, что ни ДЕЗ, ни ЕИРЦ, ни Управа не имеют исчерпывающей информации о собственниках квартир и их долях в праве собственности на квартиру. Проще говоря, для проведения собрания потребовалось составить некий Реестр собственников, который ранее никому не был нужен и которым никто не занимался. Поэтому нам пришлось самим перелопатить гору документов в ЕИРЦ, чтобы составить Реестр собственников жилых помещений дома. Сведения о нежилых помещениях, принадлежащих частным собственникам, были получены в ДЕЗ и Управе, и подтверждены Главным управлением Федеральной регистрационной службы по городу Москве. Хуже обстояло дело с получением достоверной информации о праве собственности города Москвы на нежилые помещения в доме. Оказалось, что ни в Управе района, ни в ДЕЗ, ни в Территориальном агентстве Департамента имущества г. Москвы по ЮЗАО нет достоверной информации о собственности города в нашем доме. Даже информация из Единого государственного реестра прав собственности на нежилые помещения не дала окончательного ответа на этот вопрос. По этой причине общее собрание переносилось дважды. В итоге, до сих пор нет окончательной информации о собственности города на нежилые помещения в нашем доме. Нам пришлось поверить представителю города – ТАДИ ЮЗАО – и принять на веру размер площади нежилых помещений, находящихся в собственности города. Таким образом, расчет доли города в праве собственности на общее имущество дома был произведен без документального подтверждения этого права. Мы направили очередное письмо в Департамент имущества г. Москвы об этой ситуации и надеемся, что к следующему общему собранию город подтвердит свое право собственности на нежилые помещения в нашем доме.

Итак, Реестр собственников жилых и нежилых помещений составлен. Из паспорта дома, полученного в ДЕЗ, установлена общая площадь дома. Эта информация была занесена в таблицу программы Excel, разработанную членом Правления Домкома, которая позволила рассчитать доли каждого собственника помещений дома в праве собственности на общее имущество по состоянию на 1 апреля 2006 г.

К этому времени Правление Домкома окончательно сформулировало повестку дня общего собрания, которая состояла из десяти пунктов.

Первые пять пунктов (избрание Счетной комиссии, утверждение процедуры уведомления собственников о проведении общего собрания, утверждение порядка оформления протоколов общих собраний, утверждение способа доведения итогов голосования до собственников помещений, утверждение места хранения протоколов общих собраний и решений собственников) имели технический характер, но они абсолютно необходимы для упрощения процедуры проведения последующих собраний.

Основной вопрос повестки дня был связан с формированием земельного участка, на котором расположен наш дом, для последующей его бесплатной передачи в общую долевую собственность собственников помещений в доме. Ещё в декабре 2005 г. Правление пыталось подать заявку на включение в план 2006 г. финансирование работ по межеванию земельного участка нашего дома. Однако префектура ЮЗАО г. Москвы разъяснила, что включение домов в перечень объектов, подлежащих межеванию в последующем году, производится на основании заявки, поданной лицами, уполномоченными на то решением общего собрания собственников помещений в доме. Эту заявку необходимо подать до сентября, ибо формирование бюджета города происходит в сентябре. Поэтому Правление приняло решение провести общее собрание в апреле, т.к. уже в мае народ начинает разъезжаться по дачам и отпускам. Таким образом, шестым пунктом повестки дня собрания было формирование земельного участка, а седьмым – предоставление полномочий конкретным лицам для обращения в органы государственной власти и местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен дом, а также для совершения всех необходимых действий, связанных с проведением его кадастрового учета.

Еще один важный вопрос, вошедший в повестку дня собрания, связан с закреплением общего имущества дома. Сейчас мы ведем работу по формированию Состава общего имущества дома. Вопрос этот не простой, требующий длительного времени. Оказалось, что город продал в собственность третьих лиц помещения холлов трех подъездов, колясочных трех подъездов, части подвала, продал и продолжает продавать помещения чердака, оформил в свою собственность и предоставил в аренду другие помещения, также являющиеся по закону общим имуществом дома. Управа района, ТАДИ ЮЗАО г. Москвы упорно отказываются предоставить нам информацию о документах, подтверждающих право собственности города на нежилые помещения в доме. Префектура ЮЗАО и Департамент имущества г. Москвы отказывают нам во включении в состав общего имущества дома помещений подвалов, которые, якобы, являются объектами ГО. В то же самое время, город оформляет эти помещения в свою собственность и сдает их третьим лицам в долгосрочную аренду с правом реконструкции и даже последующего выкупа. Поэтому Правление Домкома решило объявить помещения, не отчужденные к настоящему моменту, общим долевым имуществом собственников помещений в доме (государственная регистрация права собственности в данном случае не требуется) и «закрепить» это решением общего собрания. Таким образом, в повестку дня собрания был внесен вопрос о включении в состав общего имущества дома конкретных помещений, а также всех помещений, функционально предназначенных для использования жильцами дома, и на которые до даты получения информации из Единого государственного реестра прав собственности на нежилые помещения не оформлены права собственности третьих лиц. Следующим являлся пункт о предоставлении полномочий Правлению Домового Комитета от имени собственников помещений дома: определить полный Перечень общего имущества дома, обратиться в БТИ о нанесении в поэтажный план и экспликацию дома информации об отнесении конкретных помещений к общему имуществу дома, уведомить органы государственной власти и управления о решении общего собрания собственников помещений в доме.

Предлагаем собственникам помещений и Домовым Комитетам других домов рассмотреть наш вариант попытки сохранить оставшееся общее имущество. Мы полагаем, что предложенный нами механизм закрепления конкретных помещений поставит перед Департаментом имущества г. Москвы, основным инициатором отчуждения общего имущества дома в собственность города, некую преграду, преодоление которой станет бесспорным доказательством в суде в пользу собственников помещений дома.

Последним вопросом повестки дня было утверждение Программы благоустройства территории двора и придомовой территории на 2006-2007 г. Данная Программа разработана Правлением Домкома, в связи с договоренностью с Главой Управы района Фуером В.С. о финансировании благоустройства нашего двора. Мы посчитали необходимым утвердить эту Программу общим собранием, т.к. в ней предусмотрены столь сложные и не однозначные для жителей вопросы, как демонтаж металлических тентов, закрытие двора для ограниченного въезда автотранспорта, установка шлагбаума.

Самый главный вопрос – вопрос о выборе способа управления домом – не вошел в повестку дня апрельского собрания. Связано это с тем, что информация, которую нам удалось получить на сегодняшний день, не достаточна, чтобы сделать вывод о наиболее эффективном способе управления нашим домом. Работа будет продолжена, ибо до 1 января 2007 г. еще имеется время. Вопрос о выборе способа управления домом решено включить в повестку дня следующего общего собрания, которое состоится осенью.

Итак, была сформулирована повестка дня собрания, напечатаны бланки Уведомлений собственников помещений о проведении общего собрания в заочной форме, бланки Решений собственников помещений по вопросам повестки дня, Извещения о долях собственников помещений в праве собственности на общее имущество дома. Дальше была проведена работа по вручению и направлению заказными письмами перечисленных документов собственникам жилых и нежилых помещений, ТАДИ ЮЗАО г. Москвы и ТА Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы.

По подъездам были проведены собрания, где члены Правления Домкома объяснили жителям вопросы повестки дня, ответили на имеющиеся вопросы. Мы встречались и с представителями города, являющегося собственником как жилых, так и нежилых помещений, и с другими собственниками нежилых помещений дома для разъяснения вопросов повестки дня собрания. Информация о проведении собрания и проект Программы благоустройства территории дома были размещены на сайте нашего дом www.dom-18.narod.ru

21 апреля мы начали собирать заполненные собственниками бланки Решений. Официально было объявлено, что решения собственников будут приниматься до 22 часов 24 апреля. Фактически же получилось, что последние заполненные решения от ТАДИ ЮЗАО и ТА Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы по ЮЗАО в счетную комиссию поступили только 7 и 10 мая. Поэтому счетная комиссия закончила подводить итоги голосования собственников помещений дома лишь 12 мая.

В голосовании приняли участие собственники помещений, общая доля которых в праве общей долевой собственности на общее имущество дома составила 0,650221, что равняется 65% голосов от общего числа голосов собственников помещений дома. В соответствии с законодательством, все вопросы повестки дня данного собрания требовали простого большинства голосов от общего числа голосов собственников помещений дома, принявших участие в голосовании. По всем десяти вопросам повестки дня собственники проголосовали «За» значительным большинством.

Это первый наш опыт. Возможно, были допущены какие-то технические погрешности. Но теперь мы представляем тот объем работы, который необходимо проделать для проведения общего собрания собственников помещений в доме. Видим ошибки, которые в будущем необходимо избегать, проблемы, которые еще предстоит решить. Мы надеемся, что наш опыт поможет органам государственной власти и местного самоуправления, Департаменту имущества и Департаменту жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы – представителям собственника помещений города Москвы, на примере проведения общего собрания собственников помещений в нашем доме научиться взаимодействовать с новыми силами, появившимися в управлении жилищно-коммунального хозяйства – собственниками жилых помещений дома. Возможно, наш опыт поможет другим москвичам правильно организовать и провести общее собрание в своих домах.

Председатель Правления Домового Комитета «Ломоносовский, 18» Л.И. Вобликова