1. Земельный участок – что это такое?

Земельный участок – это участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства и иными, предназначенными для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объектами, расположенными на этом земельном участке.

2. Кому принадлежит земельный участок?

Согласно п.2 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации, в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством

Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом (с элементами озеленения и благоустройства и иными, предназначенными для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объектами, расположенными на этом земельном участке.), принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности.
(статья 36 Жилищного кодекса Российской Федерации)

Согласно п.10 ст.3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» от 25.10.01г. № 137-ФЗ до разграничения государственной собственности на землю распоряжение землями, находящимися в государственной собственности на территории города Москвы, осуществляет правительство города Москвы.

3. Как оформить земельный участок в общую долевую собственность?

Для начала это участок надо сформировать, а потом провести его государственный кадастровый учет:

В соответствии со ст.16 Федерального закона от 29.12.04г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» в случае, если земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

Таким образом, для передачи земельного участка собственникам помещений в многоквартирном доме в общую долевую собственность необходимо:
1. провести общее собрание собственников помещений многоквартирного дома и принять на нем соответствующее решение относительно земельного участка;
2. лицу, уполномоченному общим собранием собственников помещений многоквартирного дома, обратиться в орган государственной власти с заявлением о формировании земельного участка.

4. Что понимается под формированием земельного участка?

В соответствии с п. д) ст. 2 Закона города Москвы от 14.05.03г. №27 «О землепользовании и застройке в городе Москве» формирование земельного участка – это:
- установление границ земельного участка,
- определение разрешенного использования,
- определение технических условий подключения объектов к сетям инженерно - технического обеспечения,
- определение предоставляемых прав на земельный участок и условий его предоставления (что уже сделано федеральным законодательством), либо оснований резервирования земельного участка для государственных нужд города Москвы.

Границы земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, устанавливаются в результате проведенных работ по межеванию земель.

5. Что такое межевание?

Межевание земель представляет собой комплекс работ по установлению, восстановлению и закреплению на местности границ земельного участка, определению его местоположения и площади.

Межевание земель осуществляются в соответствии с Земельным и Градостроительным кодексами Российской Федерации, Федеральным законом от 18 июня 2001 г. N 78-ФЗ "О землеустройстве", Инструкцией по межеванию земель, принятой Роскомземом 8 апреля 1996 г., а также нормативно-техническими документами субъектов Российской Федерации.

6. Границы земельного участка (на котором расположен наш дом) уже определены, зафиксированы, т.е. проводилось ли межевание границ земельного участка нашего дома?

Нет.

Все дело в том, что в соответствии с Законом города Москвы от 14.05.03г. № 27 «О землепользовании и застройке в городе Москве» межевание должно проводиться не для отдельного участка, а для всего квартала или обособленной его части; и только после этого - для отдельных домовладений.

Работы по межеванию нашего квартала еще не проводились.

Нами было направлено письмо в Префектуру ЮЗАО по этому вопросу и получен ответ (№1205 -4359/5 от 27.12.2005г), где было сказано, что перечень кварталов, подлежащих межеванию в 2006 году за счет средств бюджета города, в установленном порядке утвержден в сентябре 2005 года.

Так же в этом письме указывалось, что нам необходимо провести общее собрание собственников жилых помещений нашего дома, и при принятии по упомянутому вопросу (о формировании земельного участка; см. п.3) положительного решения – мы вправе обратиться в управу Гагаринского района для подготовки предложений в префектуру ЮЗАО по включению нашего дома в перечень межевания.

7. Кто проводит межевание земель, и кто за это будет платить?

Проведение межевания кварталов за счет средств бюджета г. Москвы осуществляется ГлавАПУ Мосархитектуры в плановом порядке по заявкам префектур.

Из материалов СМИ известно, что проведение межевания кварталов в городе Москве, затягивается в связи с ограниченными возможностями и проектировщиков (которых в 10 раз меньше необходимых для проведения всего объема работ) и ограниченным финансированием самих работ.

В соответствии с п.2 ст.12 Закона города Москвы от 14.05.2003 г. № 27-ЗК «О землепользовании и застройке в городе Москве» проекты межевания ГУП ГлавАПУ Москомархитектуры могут быть разработаны как за счет бюджетных, так и иных средств, в т.ч. за счет средств собственников жилых помещений.

Поэтому теоретически мы можем (при наличии у собственников жилых помещений финансовых средств), минуя управу района и префектуру, обратиться непосредственно в ГУП ГлавАПУ с заявлением о проведении работ по межеванию. Но в этом же законе № 27-ЗК (как уже было отмечено в ответе на предыдущий 6-ой вопрос) сказано, что межевание должно проводиться не для отдельного участка, а для всего квартала или обособленной его части; и только после этого - для отдельных домовладений.

Поэтому - быстрее не получится. Все равно придется ждать, чтобы сначала провели работы по межеванию нашего квартала.

8. Можем ли мы участвовать при формирование земельного участка нашего дома, могут ли быть каким-нибудь образом учтены наши интересы?

Существует «Положение о порядке установления границ землепользований в застройке городов и других поселений», утвержденное Постановлением Правительства № 105 от 2 февраля 1996 г.

В частности там сказано:
- в границы земельного участка включаются все объекты, входящие в состав недвижимого имущества, подъезды и проходы к ним, а также обеспечивается доступ ко всем объектам социальной инженерно-транспортной инфраструктуры;
- при установлении границ должно быть предусмотрено обеспечение прав других лиц на пользование необходимыми для них объектами в границах земельного участка: частями подземного и надземного пространства, занятыми или предназначенными для размещения магистральных инженерных коммуникаций, пешеходными проходами и проездами к объектам, расположенным за пределами участка, если иной доступ к ним невозможен, а также к необходимым объектам общего пользования в соответствии с градостроительными нормативами и правилами застройки, действовавшими в период строительства.
- Организация работ по межеванию внутри существующей жилой застройки может осуществляться комиссией, специально создаваемой органами местного самоуправления на период проведения работ по межеванию, в которую включаются руководители и специалисты соответствующих комитетов по земельным ресурсам и землеустройству, архитектуре и градостроительству, управлению государственным (муниципальным) имуществом. В работе комиссии могут принимать участие представители иных органов местного самоуправления, а также физические и юридические лица, представляющие интересы владельцев недвижимости и иных граждан.

При оформлении земельного участка в собственность, если в его границы попадает проезжая часть или пешеходная дорожка, решением органов местного самоуправления должен быть установлен публичный сервитут о свободном проезде или проходе по этому участку неограниченного круга лиц.

9. Что такое публичный сервитут и когда он может устанавливаться?

Сервитут – это право ограниченного пользования чужим земельным участком.

Публичный сервитут устанавливается законом или иным нормативным правовым актом, когда это необходимо для обеспечения публичных интересов, в том числе интересов государства, местного самоуправления либо интересов населения, проживающего на данной территории, без изъятия земельных участков. Установление публичных сервитутов осуществляется с учетом результатов общественных слушаний. Могут устанавливаться следующие публичные сервитуты:
- прохода и проезда через земельный участок;
- использование земельного участка для ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий и сетей, а также транспортной инфраструктуры;
- размещения на участке межевых и геодезических знаков и подъездов к ним;
- проведения дренажных работ на земельном участке;
- прочие

Сервитут может быть срочным или постоянным. Сервитут должен осуществляться способом, наименее обременительным для земельного участка, в отношении которого он установлен.

В случаях, когда установление публичного сервитута приводит к невозможности использования земельного участка, собственник, землевладелец, землепользователь вправе требовать изъятия(выкупа) у него данного участка с возмещением органом государственной власти или органом местного самоуправления, установившими публичный сервитут, убытков или предоставления равноценного земельного участка с возмещением убытков.

В случаях, когда установление публичного сервитута приводит к существенным затруднениям в использовании земельного участка, его собственник вправе требовать от органа государственной власти или органа местного самоуправления, установившего публичный сервитут, соразмерную плату.

Лица, права и интересы которых затрагиваются установлением публичного сервитута, могут осуществлять защиту своих прав в судебном порядке.

Сервитуты подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

10. Придется платить за эту землю? Кто и сколько будет платить?

Право собственности не только дает волю по распоряжению имуществом, но и накладывает обязанности. В частности по уплате земельного налога. Как это будет происходить, еще неизвестно. Речь идет об очень широком круге налогоплательщиков, а размер налога получается небольшой. Подробнее об этом вопросе можно прочитать ЗДЕСЬ.